KİRALANANIN TAHLİYESİ VE KİRA TESPİTİ

Kira tespit davası bir tespit davası değildir. Kira ilişkisinin varlığının yahut yokluğunun tespiti yapılmamakta aksine ancak kira ilişkisinin varlığında kira bedeline ilişkin tespit yapılabilmektedir. Her ne kadar sözleşme serbestliği ilkesine dayanılsa da kira sözleşmelerinde bunun istisnasına yer vermekte ve zayıf olan kiracının korunmasına gayret göstermektedir.

Sözleşmenin tarafları artış oranı belirlememişler ise, hakim hakkaniyet esasına göre, fakat üretici fiyat endeksi oranından yüksek olmamak koşulu ile kira bedelini belirler. Tarafların kira bedeli konusunda anlaşma yapıp yapmadığına bakılmaksızın, kira parasının belirleneceği zaman dilimi olarak ise yasada beş yıllık süre öngörülmüştür.

Son düzenlemeye göre yapılacak kira bedeli artışına ilişkin sınır: 8 Haziran 2022 tarihinde TBMM Genel Kurulu tarafından kabul edilen 7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu'na geçici madde eklenmiş olup 2022 kira artış oranı düzenlenmektedir.

Söz konusu hüküm ile kira artışı bakımından %25 olarak belirlenen sabit oran öngörülmektedir. Böylece kiralayan lehine, bir önceki yıla ait kira bedelinin %25'ini geçmemek koşuluyla kira artışı yapılması mümkün kılınmaktadır.

Kira uyarlama davası kira tespit davasından farklı olarak sadece konut ve çatılı işyerleri kiralarında uygulanmamakta tüm taşınır taşınmaz kiralarında uygulama alanı bulmaktadır.

Kiracı da kiralayan da belirtilen şartlar oluştuğunda uyarlama davası açabilmektedir. Öngörülemeyen ve öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü hallerin varlığı halinde açılabilen uyarlama davasında tespit davasından farklı olarak belirli bir sınıra tabi olmadan uyarlama yapılabilecektir.

• Usulüne uygun ve geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak başlatılan icra takibi ve kiralananın tahliyesi
• İhtiyaç sebebiyle tahliye (kendisi, eşi, çocukları için)
• Taşınmazın yeniden imar ve inşa zorunluluğu sebebiyle esaslı tamir ve tadilat sebebiyle tahliye davası
• Taşınmazı medeni kanun hükümleri sonucu elde eden kişilerin kendisi, eşi ve çocukları için mesken veya işyeri olarak kullanma amaçlı tahliye davası
• Kira bedelinin ödenmemesinden dolayı bir kira dönemi içinde iki haklı ihtar gönderilen kiracının dönem sonunda tahliye davası
• Kiracının aynı şehir veya belediye sınırları içinde meskeninin bulunması nedeniyle tahliye davası
• Fuzuli işgal sebebiyle tahliye davası
• Akde aykırılık sebebiyle tahliye davası / Özenle Bakım ve Komşulara Saygı Yükümlülüğü
• Kiracının temerrüdünden kaynaklanan icra takibi ve verilen süre sonunda borç ödenmezse İcra Hukuk Mahkemesinde açılacak tahliye davası ile tahliye

Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bunun doğal bir sonucu olarak kiracı ve kiralayan birbirlerine karşı birtakım edimleri yerine getirmekle yükümlüdür. Kiracının borçları belirlenen kira bedeli ve yan giderlerin ödenmesi, komşulara karşı saygı ve kiralananın özenle bakım yükümlülüğünü yerine getirme iken; kiralayanın borcu söz konusu kiralananın kiracıya taahhüt edildiği şekilde ve zamanda teslim edilmesi ve kullanımını kiracıya bırakmaya katlanmaktır.

Usulüne uygun, geçerli bir tahliye taahhütnamesinin varlığı halinde kiracı taahhütnamede yer alan tarihte kiralananı kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Tahliye taahhütnamesi kiracının, kiralananı kiralayana belirli bir tarihte teslim edeceğine ilişkin yazılı irade beyanıdır.

İş Kanunu nasıl ki işçiyi, işverene kıyasla daha zayıf ve korunma zorunluluğu olan bir süje olarak görmekte ise Türk Borçlar Kanunu da genel anlamda kiracıyı zayıf ve korunan konumunda tutmakta iken tahliye taahhütnamesi ile bu genel tavrından uzaklaşmakta ve kiralananın sahibine sebep gösterme zorunluluğu yahut tazminat ödeme külfeti olmaksızın kiracısının tahliyesini sağlama imkanı tanımaktadır.

• Yazılı olması
• Kiracının serbest iradesine dayanması
• Kira sözleşmesinden sonra yani kiralananın kiracıya tesliminden sonra imza edilmiş olmasıdır

Yargıtay'ın güncel uygulamalarına göre kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Bu geçersizliğin en birincil sebebi ise kiracının taahhütnameyi serbest iradesiyle imzalamadığı kanısına dayanmaktadır.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine YAZILI OLARAK İKİ HAKLI İHTARDA bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiralayanın gereksinimi her şeyden önce samimi olmalı gerçeğe dayanmalı ve söz konusu gereksinim sürekli olmalı başka bir deyişle hala devam ediyor olmalıdır. Ve bu husus delillerle ispatlanmalıdır.

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.